By automakers
Růst cen nemovitostí komplikuje cestu k vlastnímu bydlení. Jaký je ale skutečný důvod masivního zdražování realit? Zásadní vliv mají rostoucí ceny stavebních materiálů, ale i přísné energetické standardy pro nové budovy. Faktory, které hýbou s trhem nemovitostí, přibližuje Ing. Martina Hálová, Real Estate Valuation Consultat ze znalecké kanceláře EqSA.
Růst nákladů ve stavebnictví
Na cenu movitostí nemá vliv jen aktuální nabídka na realitním trhu, úrokové sazby, inflace, nebo dostupnost hypoték. Významná je cena staveních materiálů, které tvoří v průměru 40–60 % z celkové částky za stavbu.
Výrazné narušení dodavatelských řetězců po celém světě nastalo již během pandemie COVID-19. Zavírání továren, omezení dopravy a zvýšená poptávka po stavebních materiálech v některých regionech vedly k jejich nedostatku a růstu cen. Výrobci stavebních materiálů nebyli schopni rychle přizpůsobit svou produkci novým podmínkám. To následně vedlo k prodloužení dodacích lhůt a zvýšení nákladů. Cena základních surovin, jako je dřevo, ocel, měď a beton tak dle analýzy společnosti ÚRS CZ výrazně vzrostla. Problémy nezaznamenaly jen stavební materiály, ale i jejich doprava a logistika. Dopad na stavební projekty mají tedy i zvýšené náklady na dopravu.
Také geopolitické události, jako jsou obchodní války, sankce a konflikty, mají přímý dopad na ceny stavebních materiálů. Například sankce proti některým zemím, které jsou významnými producenty stavebních surovin, mohou vést k jejich nedostatku na trhu a následnému růstu cen.
Zlom v roce 2021
Dle společnosti ÚRS CZ, která sleduje měsíční vývoj cen stavebních materiálů, byly ceny těchto materiálů až do roku 2021 poměrně stabilní. Projevily se pouze roční změny v řádu několika procent. Od roku 2021 však došlo k výrazným výkyvům. Některé materiály zdražily dokonce o desítky procent během jediného měsíce. Po počátečním prudkém růstu se ceny začaly stabilizovat, stále ale vykazují výrazné kolísání. Detailní vývoj cen hlavních stavebních materiálů je vidět v grafu níže.
Zdroj: ÚRS CZ
Přenesení vyšších nákladů na kupující?
Rostoucí ceny stavebních materiálů zvyšují náklady na výstavbu nových nemovitostí. Jak na tento fakt ve skutečnosti reagují developeři a stavební firmy? Jsou nuceni tyto zvýšené náklady přenášet na kupující. To vede ke zvyšování cen nových domů a bytů. Vlastní bydlení si tak může dovolit čím dál méně lidí a stává se pro mnohé luxusem. I přes pokles výše úrokových měr stále hrozí zpomalení trhu s nemovitostmi.
Rostoucí ceny materiálů ovlivňují také trh s renovacemi a rekonstrukcemi. Vysoké náklady na renovaci mohou odrazovat majitele nemovitostí od investic do zlepšení svých domů, což může mít negativní dopad na celkovou kvalitu bytového fondu.
Komplikace pro zhotovitele: existuje řešení?
Problémy tato situace způsobuje v určité míře i investorům, především pak dodavatelům staveb při jejich realizaci. Řešením situace může být dodatečná dohoda mezi zhotovitelem a investorem, která by se týkala pokrytí vzniklých vícenákladů.
V extrémních případech mohou vysoké náklady na výstavbu úplně odradit investory a developery od zahájení nových projektů. Tato skutečnost pak prohloubí omezenou nabídku nových nemovitostí na trhu a kvůli převyšující poptávce se může zvýšit cena stávajících nemovitostí.
Bydlení je nedostatek
Dalším klíčovým faktorem je nedostatek dostupného bydlení. Ve velkých městech a jejich okolí je poptávka po nemovitostech vysoká, zatímco nabídka zůstává omezená. K nedostatku připívají regulace a stavební normy, které často prodlužují proces schvalování a zvyšují náklady na výstavbu.
Sociální důsledky
Vysoké ceny bydlení mají závažné sociální důsledky. Pro mnoho rodin se vlastní bydlení stává nedostupným snem. Někteří tak mohou upřednostňovat nájemní bydlení před koupí, což může zvýšit poptávku po nájemních bytech a ovlivnit ceny nájmů. Dalším obvyklým jevem je odliv obyvatel z velkých měst do vzdálenějších oblastí. Pak je potřeba zvážit i možný negativní dopad na pracovní dojíždění a kvalitu života.
Snížení DPH u stavebních prací
Od začátku roku 2024 byly v rámci konsolidačního balíčku upraveny některé sazby DPH. U stavebních prací se snížila DPH z 15 % na 12 %, zatímco daň na stavební materiály zůstala na 21 %. Snížení DPH u stavebních prací ale pravděpodobně nebude mít velký vliv na výslednou cenu novostaveb a nezvýší se ani zájem kupujících.
Technologické inovace ve stavebnictví
Nové technologie, jako jsou inteligentní domácnosti, energeticky úsporné materiály a moderní stavební postupy, zvyšují kvalitu staveb. S nárůstem kvality je však spojený i celkový růst hodnoty nemovitých věcí. Inteligentní systémy řízení energie, solární panely a tepelná čerpadla zvyšují energetickou efektivitu budov. To sice vede k nižším provozním nákladům a atraktivnější nabídce pro kupující, ale je zřejmé, že tyto technologie zvyšují náklady na výstavbu. Kupující to tak pocítí právě u pořizovací ceny.
Klimatická neutralita
Evropská unie a další státy stanovily ambiciózní cíle pro snížení emisí skleníkových plynů, které zahrnují zvýšení energetické účinnosti budov. Regulace, jako je směrnice o energetické náročnosti budov (EPBD), vyžadují, aby nové budovy splňovaly přísné energetické standardy. Rekonstrukce starších budov za účelem dosažení těchto standardů přináší vlastníkům vysoké náklady, stejně tak jako použití inovativních technologií u novostaveb.
Role veřejného sektoru
I veřejný sektor může hrát klíčovou roli v řešení problémů s drahým bydlením. Vládní programy na podporu dostupného bydlení, zejména dotace a daňové úlevy, mohou pomoci developerům snížit náklady a motivovat je k výstavbě cenově dostupných bytů. Zjednodušení stavebních předpisů a zkrácení schvalovacích procesů by také vedlo k rychlejšímu a levnějšímu rozvoji bydlení, v současné době se ale tak neděje.
Rostoucí ceny stavebních materiálů, inovativní technologie, klimatická neutralita a omezená dostupnost bydlení představují zásadní výzvy pro trh s nemovitostmi. Tyto faktory vedou k tomu, že si stále méně lidí může dovolit vlastní bydlení. Je tím negativně ovlivněn trh novostaveb, ale i renovací. I přes snížení DPH na stavební práce zůstávají konečné ceny vysoké a zájem kupujících se nezvyšuje. Pro řešení těchto problémů je nezbytná aktivní role veřejného sektoru. Vládní programy i zjednodušení stavebních předpisů mohou podpořit výstavbu cenově dostupného bydlení a zlepšit dostupnost domů a bytů pro širší veřejnost.
Zdroj: Ing. Martina Hálová, Real Estate Valuation Consultant
Natálie Handlová